アパートの共有持分だけ売却したい！共有不動産を解消する方法と注意点

「アパートの共有名義を解消したい･･･」
「不動産の共有持分だけ売却することってできるの？」

父が亡くなり、相続で引き継いだアパート。
しかし、共有名義人の弟と不仲で折り合いがつかず、何かとトラブルに。。

そんな中、アパートの共有名義をどうにか解消できないものか、あなたも頭を抱えていることでしょう。

このように、親から相続したものが、残念ながら「負の遺産」になってしまうことがあります。
その場合、権利を持ち続けることが大きなリスクになり得ます。

そこでまず、不動産の共有関係を解消する3つの方法を紹介しましょう。

ただし、いずれの方法も相手（弟さん）の同意がなければ実現しません。
共有者の間で話がまとまれば一番良いのですが、お金が絡むとそう簡単にはいかないのが実情ではないでしょうか。

なので最終手段として、共有持分のみを売却することも検討する必要があります。

この記事では、その具体的な方法と注意点について詳しくみていきましょう。

不動産を共有名義で持ち続けるデメリット

一般的には、家賃収入が発生する不動産は「資産」といえます。
しかし、アパート経営の権利を持つことは、決して良いことばかりではありません。

当然ながら、不動産には固定資産税がかかりますし、アパートの老朽化にともない今後、高額な修繕費もかかってくる可能性があります。

また、あなたが相続したように、子どもの代になって共有者が増えれば権利関係がもっと複雑になり、もちろんその際に相続税も発生します。
つまり、共有名義で不動産を持ち続けることで、さらに処分しづらい状況になってしまうわけです。

しかも共有不動産というのは、修繕するにしても売却するにしても、共有者の同意がなければ何もできません。
一方の共有者と不仲とあれば、折り合いがつかないことも多く、何より精神的にも大きな負担になります。

ですから、もしあなたが今、共有持分を手放したいと考えているなら、なるべく遺恨が残らないような形で然るべき手段をとりましょう。

不動産の共有関係を解消する3つの方法

というわけで、ここからはアパートの共有名義を解消する方法を紹介します。
それが冒頭でもお伝えした、以下の3つです。

ほかの共有者（弟さん）の同意を得るという前提にはなりますが、共有持分を解消するための原則になるので、まずはこの方法を検討してみてください。

1．共有者間で売買して単独所有とする

話の収まりが一番良いのは、あなたの共有持分を弟さんに買い取ってもらう方法です。

逆に、あなたが弟さんの共有持分を買い取ることも可能です。

ただ、いずれにしても弟さんの同意は必要で、何より一方の共有持分を買い取れるだけの資金がなければいけません。
また、価格設定が難しく、売買の話がまとまりにくいこともあります。

2．同意のもと不動産全体を売却する

あるいは、アパートを売りたいという気持ちが弟さんにもあれば、ひとつの不動産として第三者に売却することができます。

それで得たお金を権利割合に応じて分ければ、遺恨も残らないでしょう。

ただし、この方法も弟さんが同意しなければ実現はしません。

3．土地を分筆（ぶんぴつ）する

3つ目が、土地を分筆する方法です。（土地を分けて登記し直すこと）

分筆すればあなた名義の土地になるため、自由に売却できるようになります。

ただし、分筆すると使いにくい土地になってしまい、評価額が下がってしまう可能性が高いです。
また大前提の話ですが、土地の上に建物があれば、“物理的に” 分けることは不可能です。

いちおう紹介しましたが、この「分筆」という方法は、一つの “土地” を複数の名義に分けたいときの手段として考えておいてください。

以上の3つが、不動産の共有関係を解消できる方法です。
いずれのケースも遺恨は残りにくいですが、そもそも弟さんの同意が必要になります。
もし折り合いがつく可能性があるなら、上記1，2の方向性で一度話し合ってみてはいかがでしょうか。

アパートの共有持分だけを売却することは可能

でも、アパートの共有者である弟さんと話をまとめることができたら、こんなに悩んでいないですよね？

上記3つは堅実な方法ではありますが、前提として「共有者の同意」が必要になります。
そのため、折り合いがつかないことも多く、溝が余計に深まってしまうことにもなりかねません。

そこで最終手段として、あなたの共有持分だけを売却する方法を紹介しましょう。

共有持分の売却に関する民法

不動産全体として売るには共有者の同意がなければいけませんが、実はあなたの共有持分（所有権）だけであれば自由に売却することが可能なんです。

これに関わる民法も、以下のように定められています。

民法第206条

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

引用：e-Gov法令検索

要するに、共有する「不動産」を売るのではなく、あなたが持っている「権利」のみを譲り渡すという考え方です。
この方法なら法律的にも問題ないですし、共有者の同意も必要ありません。

ただし、その共有不動産に内在するリスクも同時に譲り渡すことになるため、第三者（個人）や一般の不動産会社に買い取ってもらうのは難しいでしょう。
したがって、このような場合は「共有持分の買取専門業者」にお願いすることになります。

共有持分の買取相場

買取業者はたとえ面倒な状況でも、それをひっくるめて共有持分を買い取ってくれます。
ですから、あなたは厄介な問題を手放せると同時に、その権利を現金化できるわけです。

ただ、業者側にとっては、その権利と一緒にリスクも引き受けることになります。（固定資産税、売買の不成立、裁判費用など）
そのため、共有持分の買取価格はどうしても相場より安くなってしまうんです。

なお、共有持分の買取価格は、相場の半額以下と言われています。
たとえば、不動産全体の価値が1,000万円だとしましょう。

この場合、共有持分は500万円になりますが、その買取価格は「250万円以下」ということになります。

仮に一般の不動産会社に売ると、ほとんど底値になってしまうこともあるでしょう。
ですから、相場より高く売ることは望めないとしても、なるべく良い条件を提示してくれる買取業者を見つけることが大切です。

共有持分の売却は信頼できる買取業者へ

ただ、買取価格以上に、その業者が信頼できるかが重要です。
共有持分を売却すればその権利と一緒に厄介事もあなたの手を離れますが、次は買取業者と弟さんの間で話をつけることになるからです。

もし、あなたが依頼したのが悪質業者だったら、弟さんとの間でトラブルが生じ、場合によってはあなたの方にまで火の粉が降りかかってくるかもしれません。
そうなれば、あなたは弟さんから恨みを買うことにもなるでしょう。

ですから、とにかく信頼できる買取業者を選ぶことが重要になります。

ただ結局のところ、どの買取業者がいいのかよく分からないですよね・・・。

共有持分の買取業者「株式会社 Alba Link」とは

そこでぜひ検討してほしいのが、『訳あり物件買取プロ』を運営する「株式会社 Alba Link（アルバリンク）」という会社です。

「株式会社 Alba Link」は共有持分の買取を専門とする会社で、全国で年間3,000件以上のも相談実績があります。

さまざまなメディアで取り上げられているのも、信頼できる会社の証です。

もちろん、信頼できるだけでなく、買取においても多くのメリットがあります。

たとえ共有者間で揉めているような物件でも、「株式会社 Alba Link」なら弁護士や司法書士、税理士とも提携しているので安心して任せられると思います。

さらに、あらゆる価値観を持った人に物件情報を届ける独自の販路や、物件を蘇らせる再生ノウハウに長けた会社なので、他社より高価買取も期待できるでしょう。

ここで、「株式会社 Alba Link」のサービスを利用した方の口コミをご紹介します。

30代男性

父からアパートを受け継ぎました。
弟は地元にいるため管理会社とも連絡が取りやすいでしょうし、家賃は一旦弟の口座に振り込んで、管理費等を差し引いて私に振り込まれる約束でした。

しかし、徐々に振込が遅れはじめ、ついには一切振り込まれなくなってしまったのです。
持分だけの売却が可能なことは知っていましたが、何から始めて良いかも分からず…
とりあえず何社か査定を依頼。

担当者の方は、連絡もスムーズで、不安を解消してくれる安心感のある対応だったのでお願いしました。

田舎で、しかも持分だけ、さらに空室も目立つアパートです。
諦め半分でしたが、無事に売却でき感謝しています。

引用：株式会社 Alba Link

本来なら共有者間で相談して話が収まれば、それに越したことはありません。
しかし弟さんにその姿勢がなければ、問題がズルズルと長引き、あなたの精神的負担も解消されないままです。

ですから、そのような場合は、やはり「株式会社 Alba Link」のような専門業者にお願いするのが賢明ではないでしょうか？

なお、共有持分の買取の流れは、以下のとおりです。

共有持分だけであればあなたが自由に売却することができるため、弟さんに知られることなく買取を進めることができます。

ただ、もちろん金額次第ということもあるので、まずは「株式会社 Alba Link」に無料査定を依頼してみてはいかがでしょうか？

→共有持分の無料査定をお願いする

共有持分を売却した後はどうなる？ 業者とトラブルにならない？

なお売却後は、権利もろとも全て業者へ引き渡すことになります。
したがって、その不動産をどう処理するかは、残った共有者（弟さん）と買取業者との話し合いで決まります。

しかし中には、新たに共有者となった不動産業者が、ほかの共有者の持分を半ば強引に買い取ろうとするケースもあるようです。
そこで話がこじれれば、裁判沙汰になることもあるでしょう。

そう考えると、あなたの手から離れた問題とはいえ、気が気ではないですよね。
だからこそ「共有持分の売却」は、上記で紹介したような信頼できる会社に依頼することが何よりも大切だと考えます。

まとめ

それでは、今回の内容を簡単にまとめましょう。

不動産を共有名義で持つことは、さまざまな問題をはらみます。
ましてや共有者同士が不仲とあれば、なおさら複雑でしょう。

しかし、まずは原則として、弟さんと相談して折り合いをつけるよう努力することが大切です。

もし、それでも解決できないようであれば、そのときは上記で紹介したような共有持分の買取専門業者に相談することをおすすめします。

今回の内容が、あなたの抱える問題の解決に少しでもつながれば幸いです。